- 1024px
- 1280px
Своя идея под чужие деньги
Доходы от управления офисными помещениями составляют до 30% годовых, наиболее успешные проекты могут приносить до 50-100%. Это привлекает на рынок коммерческой недвижимости все больше новых игроков. Пока в Новосибирске девелопментом занимаются как специализированные компании, так и строители. Но с усилением конкуренции управление недвижимостью станет по-настоящему профессиональной сферой деятельности. Компания «Трансервис» построила бизнес-центр на Ленина для получения дохода от сдачи помещений в аренду. Фото Михаила ПЕРИКОВА По словам гендиректора управляющей компании «АВС-офис» и президента Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олега Лугового, «основная задача девелопера - выбор наиболее эффективного способа использования земельного участка с точки зрения будущей доходности. Традиционная компания-застройщик обладает техникой, персоналом, владеет технологией строительства. Девелопер же разрабатывает идею и под ее реализацию привлекает субподрядчиков, в число которых попадает и застройщик». Девелоперу, отмечает Луговой, не обязательно обладать крупными оборотными средствами. Теоретически девелопментом может заниматься один человек. Он привлекает финансовых партнеров, проектировщиков и строителей и ведет в целом процесс создания объекта. Впрочем, девелопером может быть и крупная корпорация с подразделениями, курирующими проект от получения земельного участка до сдачи объекта, а затем эксплуатирующая его как собственник. Сегодня, по оценкам Лугового, на рынке такие компании появляются достаточно активно. Некоторые из компаний, о которых говорит Луговой, изначально создавались как девелоперские. Так, одним из крупнейших игроков на этом рынке в Новосибирске является ЗАО «Труд», владеющее несколькими торгово-офисными зданиями собственной постройки. Компания «Сибакадеминвест», построившая бизнес-центр Golden Plaza на улице Инской, также сдает его в аренду. Такой же стратегии придерживаются компания «Турсиб» (собственник галереи «Фестиваль»), «Дулукс-инвест» (гипермаркет «Все для всех» на Большевистской), «Трансервис» (бизнес-центр на Ленина, торговый центр «Элис»), концерн «СБС-308» (торговый центр «Гранит» на площади Маркса). Доходы от управления офисными помещениями составляют до 30% годовых, наиболее успешные проекты могут приносить до 50-100%. По мнению менеджера по развитию компании «Трансервис» Никиты Некипелова, заниматься девелопментом выгоднее, чем строить. Но девелопер должен иметь определенный объем собственных оборотных средств (или возможность их привлечения). «Дело в том, - комментирует господин Некипелов, - что продажа объекта частному инвестору на начальном этапе приносит в компанию совсем не те деньги, какие может принести по окончании строительства. Когда у застройщика мало средств, частный инвестор имеет возможность приобрести помещения на ранних этапах строительства по демпинговым ценам. Он же получает затем и прибыль от сдачи объекта в аренду либо перепродает объект с огромным «наваром». А девелопер, способный привлекать достаточные средства, и прибыль от продажи, и доход от аренды оставляет себе. В частности, наша компания строит объекты с целью получения дополнительной прибыли, и сегодня мы уже считаем себя девелоперами». Сложность девелопмента в том, что он требует от компании и ее менеджмента более высокого профессионализма, продуманного и креативного подхода. Просчеты и ошибки, допущенные при выборе земельного участка и разработке концепции проекта, целиком лягут на девелоперскую компанию. «Работа со своей идеей под чужие деньги увеличивает ответственность девелопера, - отмечает Луговой. - Однако при грамотной организации дел будущее именно за девелопментом». Казалось бы, строители как никто другой должны были понять это. Но практика показывает, что пока по пути девелопмента развиваются лишь единицы. По словам гендиректора строительной компании «Вираж» Сергея Начарова, сегодня строителям выгоднее сразу продать построенные жилье или коммерческую недвижимость. Окупаемость нежилых помещений, находящихся в собственности компании-девелопера, составляет 2-3 года (по жилью окупаемость 8-10 лет). Вместе с тем от продажи нежилых объектов можно получить доход до 50% годовых (себестоимость строительства 1 кв. м составляет 13-17 тыс. руб., продажная цена торговых помещений в центре - 25-40 тыс. руб., строительный цикл - 2-3 года). «У нас был опыт строительства небольших (200-400 кв. м) помещений под собственные нужды и для получения дополнительных доходов, - говорит Начаров, - но продавать их значительно выгоднее, чем сдавать в аренду. Прежде всего потому, что строителям постоянно требуются оборотные средства для продолжения деятельности. Кроме того, высокую доходность коммерческой недвижимости пока обуславливает высочайший спрос по аренде. Когда уровень предложения вырастет, сроки окупаемости увеличатся». Не соглашается с этим председатель совета директоров строительной компании «Струг» Олег Семченко, который относит свою компанию к девелоперской. По его мнению, некоторые строители будут все чаще брать на себя функции девелопера, поскольку собственная недвижимость является основанием для получения кредита. «Жилье, проданное инвестору, я заложить не могу, - говорит Семченко, - в то время как моя собственная недвижимость может являться основанием для банковского залога, получения кредита, приобретения в лизинг техники. Для нас это «разменная собственность». Кроме того, арендные ставки постоянно растут, рынок интересен, поэтому я считаю, что лучше подчас потуже «затянуть пояс» и оставить недвижимость для себя, для аренды, чем продавать. Это долгосрочные инвестиции. А средства от аренды служат укреплению компании». По мнению Начарова, ряд компаний накопил собственный капитал на строительстве и задумался об управлении недвижимостью. Пока таких компаний не очень много, чаще всего они строят небольшие офисные помещения площадью не больше 1,5 тыс. кв. м. Для организации девелоперской деятельности таким компаниям нужны «длинные» и «дешевые» деньги, а доступ к ним сегодня имеют очень немногие - здесь выигрывают структуры, аффилированные с банками или входящие в структуру крупных концернов. А Никита Некипелов уверен: для того чтобы строитель стал девелопером, необходим и сильный административный ресурс. «Дело в том, что строители пока не очень хорошо умеют управлять собственными объектами, - отмечает собеседник «КС», - и им пока проще продавать их». Но в любом случае неудовлетворенный спрос на коммерческую недвижимость в Новосибирске будет стимулировать развитие девелопмента. Поэтому строительные компании должны будут определиться, какой стратегии придерживаться: остаться застройщиком или уйти в девелопмент с гораздо более высокой доходностью. Источник: Креативное обозрение на idea.ru