На пороге массовой ипотеки

Кемеровская область является одним из наиболее активных регионов Сибирского федерального округа в сфере ипотеки: в прошлом году на ее территории было выдано около 1000 кредитов. Это позволяет надеяться, что пилотный проект по ипотечному кредитованию, который разрабатывается в регионе в настоящее время, даст толчок развитию массовой ипотеки.   Кемеровские строители ожидают дальнейшего развития ипотеки. Фото Михаила ПЕРИКОВА В прошлом году в Кемеровской области, по данным Фонда жилищного строительства (региональный ипотечный оператор), было оформлено около тысячи жилищных займов (всего в России, по данным столичного Института проблем регистрации, оценки и налогообложения недвижимости, только 1% покупки жилья оформляется в рассрочку). Для сравнения - на территории Новосибирска, по данным Новосибирского областного агентства ипотечного жилищного кредитования, было выдано в прошлом году не более 20 кредитов. Около семисот займов в Кемеровской области оформлены под собственные доходы граждан, остальные - под субсидии государства. Так что, по мнению Аллы Сердитых, директора Фонда жилищного строительства, рынок для развития ипотечного кредитования в Кузбассе есть. Однако о массовой ипотеке говорить пока рано. Для существенного роста в этой сфере необходимо выработать конкретный механизм ипотечного кредитования. В прошлую пятницу в Кемерове проблему развития ипотеки в Кузбассе обсуждали представители организаций, у которых в этом деле есть и свои интересы - руководители строительных компаний, банкиры и страховщики, при участии чиновников областного и федерального масштаба. который в Украине фигурирует в магазинах и на интернет площадках. Где заказать, покупатель выбирает самостоятельно, ориентируясь на стоимость и на вкусовые предпочтения. Мармеладная продукция реализуется по доступным ценам, а качество контролируется на высоком уровне, поэтому претензий не возникает даже у требовательных покупателей. Доставка предусмотрена в обязательном порядке и оплачивается отдельно. Заместитель директора департамента региональной политики и маркетинга Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Валерий Ванюшин пояснил, как выглядит современная схема ипотеки, предлагаемая агентством: первичный кредитор дает заемщику коммерческий ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным АИЖК. Региональный оператор, устанавливаемый в каждом регионе администрацией субъекта РФ, рефинансирует кредит и формирует пул закладных. Федеральное агентство выкупает у регионального оператора эти пулы и формирует залоговые пакеты для выпуска ипотечных ценных бумаг. А средства, полученные от ценных бумаг, снова направляются для рефинансирования кредита. Таким образом, система позволяет привлечь с финансового рынка долгосрочные капиталы и за счет этого обеспечить развитие регионального рынка ипотечного кредитования. В данный момент агентство заключило соглашения с 28 регионами (в том числе и с Кузбассом), из них 11 прошли аккредитацию в АИЖК. В конце прошлого года, по словам Ванюшина, агентство получило финансовый пул, необходимый для реализации ипотечной программы. Двумя постановлениями правительства АИЖК были выделены деньги - сумма в 650 млн руб. направлена в уставный капитал. Вторым постановлением была реализована гарантия, заложенная в бюджете, на 2,5 млрд руб. Суть гарантии в том, что деньги агентству предоставляются не бюджетные - необходимо, чтобы инвестор пришел с фондового рынка. Валерий Ванюшин отметил, что первоначально предполагалось, что инвестором будет Пенсионный фонд РФ, однако эта организация предложила кредиты под 12%, и в АИЖК решили, что необходимые деньги можно взять и дешевле. Поэтому сейчас подготовлена эмиссия облигаций, которые будут размещены по свободной подписке. От того, по какой стоимости «пойдут» эти облигации, будут зависеть ставки агентства по ипотечным кредитам. Как раз кредитная ставка и стала одним из камней преткновения для обсуждавших будущее ипотеки. Все говорили о том, что сейчас главная задача - сделать ипотечный кредит доступным для «средней» семьи. Ставка рефинансирования по кредитам АИЖК с 1 марта этого года была снижена с 18 до 15% (вслед за снижением ставки рефинансирования Центробанка). Одновременно агентство приняло решение, что ставка по выданным ранее кредитам может быть пересмотрена в сторону уменьшения. Тем не менее элементарный расчет показывает, что в Кузбассе не так уж много наберется семей, готовых взять кредит даже под новые проценты. Например, если семья берет кредит в размере 500 тыс. руб. (примерно столько стоит в среднем двухкомнатная квартира улучшенной планировки), то в первый год ей только по процентам придется выплатить 75 тысяч и 50 тысяч рублей - в счет основного долга (если кредит рассчитан на 10 лет). По условиям ипотечного кредитования, на обслуживание кредита должно уходить не более 35% совокупного дохода семьи, то есть этот доход должен составлять порядка 30, или хотя бы 24 тысяч рублей в месяц (если кредит рассчитан на 20 лет, а для молодых семей - до 30 лет; но тогда и проценты растут несоизмеримо). Если учесть, что при оформлении кредита необходимо заплатить еще 8-10% сверх стоимости квартиры (за услуги риэлтеров, юристов, нотариусов, страховщиков и банкиров), то становится понятно, что ипотека пока доступна немногим. Но и для банков работа с ипотекой не очень выгодна. Представитель «Кузбассугольбанка», например, заявил: «В нынешних условиях банкам не очень выгодно работать по такой схеме. Потому что нам, например, 15% мало, а идти на повышение рисков мы не можем». Еще одним препятствием для развития ипотеки в Кузбассе является тот факт, что «классическая» ипотека предусматривает приобретение уже готового жилья. В то же время, по мнению специалистов, разумнее стимулировать развитие строительного рынка. Михаил Потапов, заместитель директора Кемеровского филиала страховой компании «Ингосстрах», считает, что жилье в городах региона и так изрядно изношенное. Если люди будут покупать по ипотечной схеме квартиры, которым 20-30 и больше лет, то к тому времени, когда они выплатят кредит, снова встанет вопрос, куда их из этого жилья переселять. Правда, Валерий Ванюшин заверил, что механизмы вовлечения «ипотечных» денег в новое строительство прорабатываются. Если первоначально такой возможности не было, то теперь она должна появиться. Руководители строительных организаций, естественно, выступают за снижение кредитной ставки. Они уверены, что развитие ипотеки даст толчок промышленному росту и затраченные средства можно будет с лихвой вернуть через налоги. Страховщики также заинтересованы в развитии ипотеки в регионе. Как отметила Елена Ильина, директор Кемеровского филиала страховой компании «Росно», «для нас это - расширение страхового рынка. При ипотеке актуален сразу целый комплекс рисков - страхование жизни, имущества и титульное - на случай потери права собственности. Застрахована должна быть каждая квартира, которая пойдет под ипотеку, - это требования банка и регионального оператора, возможно, это будет и требованием государства». Пока заинтересованные стороны взяли двухнедельный тайм-аут на согласование всех спорных моментов. В итоге они собираются представить пилотный проект по ипотечному кредитованию, который можно было бы запустить в Кузбассе уже в этом году. Несмотря на разные взгляды на величину ставки, стороны уверены в том, что Кузбасс вполне может рассчитывать на свои силы и что программа ипотечного жилищного кредитования здесь «пойдет».