Креативное обозрение > Новости рекламы за 28.01.2007 >

Как русский, немец и американец покупают жилье в кредит

Квартирный дефицит подобен таракану - никак с ним не справиться. Он надоедал нам с доисторических времен социализма, пережил перестройку, хаос реформ, и продолжает надоедать сейчас, во времена новых экономических условий и относительной стабильности. В доисторическую эпоху социализма все обязанности по его решению возлагались на государство. И оно худо-бедно его решало. Но именно что худо-бедно. И квартиры были так себе, и в очереди на них приходилось стоять годами, а то и десятилетиями. Даже могучему СССР не по силам было обеспечить жильем всех нуждающихся, и власть была вынуждена искать новые решения. Создавать, например, крамольные с идеологической точки зрения жилищно-строительные кооперативы. А что уж тогда говорить о нынешней России? В одном только Новосибирске в очереди за муниципальными квартирами томятся двадцать восемь тысяч человек, и обнадежить их нечем. А сколько еще нуждающихся в жилье не стоят в этой очереди? Впрочем, на власть тут особо не поругаешься. Ни одно государство - ни бедная Россия, ни могучий СССР, ни даже американская сверхдержава - ни в состоянии снабдить всех своих подданных жильем за государственный счет. Поэтому обязанность государства (нормального государства) иная - создать такие условия, чтобы подданные могли это делать самостоятельно. Во всем цивилизованном мире подобные механизмы давно отлажены. Люди живут в долг: сначала обретают крышу над головой, потом выплачивают стоимость жилья в рассрочку. В России тоже практически сформировался достаточно широкий круг людей, готовых и способных покупать жилье в кредит. Дело за финансовыми механизмами. I Когда заходит речь о жилищном кредитовании, большинству людей первым делом вспоминается слово «ипотека». Для многих это даже одно и то же. Что не совсем так. Ипотека - всего лишь одна из форм приобретения жилья в кредит. Существуют и другие формы, и они распространены в пресловутом цивилизованном мире не менее ипотеки, а в иных странах и гораздо шире ее. В чем суть ипотеки? Человек приходит в банк, берет кредит, покупает на него квартиру, заселяется в нее, потом постепенно возвращает банку долг. Квартира при этом служит залогом на случай его неплатежеспособности. На первый взгляд все просто до гениальности. И в США, где ипотека существует в своем самом классическом виде, вероятно, именно так все и происходит. Но Россия - не США, условия и традиции здесь иные. Иными словами, сколько собачатины в беляш не клади, хот-догом он не станет. Статистика показывает, что в России разрыв между количеством нуждающихся в жилье и количеством тех, кто решился приобрести его через ипотеку, просто астрономический. И хотя власти всех уровней всячески - законодательно, финансово, идеологически - поддерживают этот способ жилищного кредитования, их старания пока что пропадают втуне. В большинстве своем потенциальные покупатели квартир идут за кредитами на жилье не в банк, а к знакомым. В Новосибирской области к началу июня 2003 года по двум ипотечным программам кредит получили всего-навсего 28 человек. При этом в очереди за муниципальным жильем стоят, напоминаем, 28 000 желающих. Разница ровно в тысячу раз. II Ипотека - замечательный способ решения жилищной проблемы. Вероятнее всего, когда-нибудь она будет в России столь же популярна, как в США. В конце концов, всего каких-то три столетия назад наши предки поднимали кровавые бунты против диковинного заокеанского клубня «картофель», а ныне он воспринимается едва ли не исконным национальным кушаньем. Тому, что ипотека сегодня воспринимается у нас, как картофель во времена Петра I, существует несколько причин, как субъективных, так и объективных. К субъективным можно отнести особенности национального менталитета, и трудно сказать, каких именно особенностей здесь больше - исконно российских, совковых или благоприобретенных в постперестроечные времена. Так или иначе, люди просто боятся проблем, связанных с получением банковского кредита. И вот как раз эти самые проблемы и обусловлены объективными причинами. Прежде всего, экономическими. Чтобы получить кредит на квартиру в банке, частное лицо обязано предоставить множество документов (до недавнего времени требовалась даже справка о психическом здоровье). Банки просто вынуждены сегодня контролировать весь процесс покупки квартиры. В иных случаях, чтобы быть уверенными в «чистоте» покупаемой квартиры и, таким образом, избежать последующих юридических скандалов, банк даже составляет перечень подозрительных продавцов, к которым, например, могут относиться одинокие женщины старше 40 лет. Все сегодня осознают чрезмерность подобных требований, и банки начинают укорачивать список необходимых справок и ограничений. Однако один документ банку необходим по-прежнему. Без того, чтобы частное лицо документально подтвердило свою финансовую состоятельность, кредита на квартиру ему не видать. А сегодня, в условиях «черной» зарплаты, подобное требование для подавляющего большинства просто невыполнимо. Банки тоже можно понять - они ведь занимаются коммерцией, а не филантропией. И они полностью зависимы от разного рода внешних экономических факторов. Мало того, что даже получивший ипотечный кредит гражданин будет возвращать его под 15% годовых; мало того, что в конечном итоге квартира обойдется ему на 40-45% процентов дороже рыночной стоимости. Плюс к этому банк оставляет за собой право пересмотреть эти условия, и если таковое случится, едва ли они будут пересмотрены в пользу гражданина. Резюме: ипотечная система хороша для государств с развитой стабильной экономикой и соответствующими общественными привычками и традициями. III Мы все хотим, чтобы Россия была сильной и процветающей. Когда, даст Бог, настанет это прекрасная пора, тогда и сформируются соответствующие условия и экономические традиции, и покупать жилье через ипотеку станет легко и просто. Но до того времени сотням тысячам россиян все равно надо где-то жить. Но если не ипотека, тогда что? Где тогда искать выход из жилищного тупика? Да все там же. Все в том же цивилизованном западном мире. Как уже говорилось, ипотека - лишь одна из форм жилищного кредитования. Она наиболее популярна и развита в США, а во многих странах Западной Европы и Восточной Европы не менее популярна другая форма. Она называется накопительная система взаимного жилищного кредитования. Главное отличие ипотеки от накопительной системы состоит в том, что в ипотеке кредит на квартиру выдает банк, а при накопительной системе источником кредита являются объединенные средства граждан. В самых общих чертах накопительная система напоминает хорошо знакомые с советских времен «кассы взаимопомощи». Люди сбрасывались с получки, и потом по очереди покупали себе дорогостоящие вещи, покупку которых с одной зарплаты им было не осилить. Разумеется, это грубое сравнение, и накопительная система обладает более сложным и тонким экономическим механизмом, но общий принцип именно таков. В своем наиболее законченном и классическом виде накопительная система взаимного кредитования существует в Германии. Там уже более столетия функционирует система т.н. «строительно-сберегательных касс» (Bausparkassen), посредством которых немцы приобретают жилье в кредит. Здесь может последовать возражение: как же так, если ипотека, импортированная из экономически стабильных США, нам пока не по карману, то почему тогда какие-то немецкие Bausparkassen должны подойти россиянину? Разве экономика Германия тоже прихрамывает? Конечно же, нет. Германия - одно из самых экономически развитых в Европе и мире государств. Однако расцвет системы Bausparkassen пришелся в ней на послевоенные времена, когда Германия была нищей и лежала в руинах. Ей нужно было строиться заново, и как раз тут и вступили в действия эти самые Bausparkassen. За послевоенные годы через строительно-сберегательные кассы в Германии было построено 13 миллионов квартир (это три современных Москвы). Как отмечают историки, именно строительство жилья через Bausparkassen во многом спровоцировало оздоровительные тенденции в немецкой экономике, что в конечном итоге помогло Германии занять ее сегодняшнее положение в Европе и мире. Крайне неприятно для патриотических чувств проводить аналогии между современной Россией и послевоенной Германией, но оздоровление экономики нам тоже, согласитесь, не помешает. Впрочем, не одна только Германия практикует сообщества взаимного жилищного кредитования. Они распространены в Канаде, Швеции, Восточной Европе, многих западно-европейских странах. Существует даже Европейская Федерация жилищно-накопительных кооперативов EFBS (European Federation of Building Societies). В 1998 году подобные сообщества начали образовываться в России. IV Чем удобна накопительная система взаимного кредитования для современных российских экономических условий? Тем, что она замкнута и практически может обойтись без внешних инвестиций, а, стало быть, не зависит от колебаний внешнего рынка. При соблюдении математической модели, то есть равновесия пассивов и активов, она обладает необходимой стабильностью. Кроме того, сообщество пайщиков регулируется самоуправлением, а это значит, что будущие обладатели квартир, по сути, сами себе назначают процент на кредит, и естественно, что он будет меньше, чем в любом банке. Все это - аргументы объективного экономического порядка. Но есть еще и субъективный положительный фактор. Сообщества по приобретению жилья имеют давние корни в нашем обществе. В дореволюционные времена заглядывать не будем (хотя они существовали и тогда), но вот жилищно-строительные кооперативы советских времен памятны еще очень многим. Когда встал вопрос об адаптации немецкого опыта к условиям современной России, оказалось, что наиболее точным юридическим аналогом Bausparkassen в российском законодательстве является потребительский жилищно-строительный кооператив. Это не совсем то, что были ЖСК в советские времена, когда государство имело в нем пай до 70%, и каждый кооператив создавался под конкретный строящийся дом. Нет, ЖСК наших дней - это современная юридическая форма, приспособленная к новым экономическим рыночным условиям и построенная на опыте и по образцу немецких строительно-сберегательных касс. Особо следует отметить вот какой момент. Согласно закону, деньги, потраченные на приобретение жилья через ЖСК, не могут интересовать органы финансового надзора. То есть при приеме в кооператив никто не будет требовать с человека подтверждений его платежеспособности. А это в современных российских условиях крайне важно. Первый ЖСК нового типа образовался в Республике Башкортостан в 1998 году. Он создавался в рамках государственной программы, и сегодня его пайщиками являются 26 тысяч человек, 17 тысяч из которых уже стали новоселами. В 2000 году в Москве был организован ЖСК «Строим вместе». Его основатели разработали солидную математическую, экономическую и юридическую базу, и, опираясь на нее, кооперативы по строительству или покупке жилья стали возникать по всей России - в Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Новокузнецке, Екатеринбурге, Перми, Ульяновске, Тамбове, других городах. В 2001 году они объединились в Гильдию народных кооперативов. (Между прочим, согласно последнему бюллетеню Гильдии, только за два последних месяца кооперативами - членами Гильдии было приобретено 306 квартир. За два месяца! При этом через ипотеку за весь 2002 год было куплено всего 106 квартир по всей России.) Перспективность ЖСК нового типа для решения жилищных вопросов очевидна, но пока еще мало распропагандирована. Тем не менее, деятельность Гильдии обратила на себя благосклонное внимание властей разного уровня (в том числе, например, мэра Москвы), различных партий и фракций, и сейчас в Государственной Думе готовится Закон об отечественных строительно-сберегательных кассах. В мае 2003 года жилищно-строительный кооператив, созданный по образцу немецких строительно-сберегательных касс, начал действовать в нашем городе. Он называется «Свой дом». V Название новосибирского ЖСК совпадает с городской Программой «Свой дом», в рамках которой он был создан. Более года назад под эгидой Ассоциации Сибирских и Дальневосточных городов и ОАО «Белон» организовалась инициативная группа, перед которой стояла цель разработать реальнодействующий организационно-финансовый механизм, способный помочь людям со средним достатком покупать жилье в кредит. Для достижения этой цели было решено использовать опыт накопительной системы взаимного жилищного кредитования, немецких строительно-сберегательных касс и современных ЖСК Москвы и Башкирии. В результате этой работы появилась на свет новосибирская городская Программа взаимной финансовой поддержки граждан в приобретении жилья «Свой дом». Для координации действий по реализации Программы были созданы фонд «Жилище», также учрежденный АСДГ и «Белоном», и Попечительский Совет, в состав которого вошли влиятельные бизнесмены и общественные деятели Новосибирска, а уполномоченным банком выступил Новосибирский Муниципальный Банк (кстати, его президент, Владимир Женов, является и членом Попечительского Совета Программы). И, наконец, в мае 2003 года начал работу основной оператор по реализации Программы, ее главное действующее лицо - жилищно-строительный кооператив «Свой дом». За три месяца работы его пайщиками стали более тридцати человек, и, вероятно, к моменту выхода этой статьи некоторые из них, выбравшие ускоренный накопительный план, уже справят новоселье. Условия приобретения жилья в кредит через ЖСК «Свой дом» следующие. Став пайщиком кооператива, человек платит вступительный взнос в размере 5% от стоимости покупаемого жилья, и затем начинает ежемесячно вносить в кассу кооператива паевые взносы до тех пор, пока они в сумме не составят половины стоимости его будущей квартиры. При этом величина пая и длительность периода, в течение которого паи будут накапливаться, определяется каждому пайщику индивидуально, сообразно его потребностям и возможностям. Когда сумма паевых взносов достигает половины стоимости жилья, пайщик с помощью уполномоченной риэлтерской компании подбирает на свободном рынке недвижимости устраивающую его квартиру. Затем кооператив выдает ему кредит в размере недостающих 50%, квартира покупается, пайщик заселяется в нее, и начинает постепенно возвращать кооперативу выданный кредит согласно все тому же индивидуальному графику. В зависимости от графика проценты на кредит составляют от 4% до 8% в год в рублях от невыплаченной части. До тех пор, пока проживающий в квартире пайщик возвращает кредит, жилплощадь находится на балансе кооператива. Пайщик может там прописаться сам, прописать членов семьи, установить телефон и т.д., но юридически его квартира будет принадлежать кооперативу до полного возврата кредита. Это необходимо для того, чтобы дать имущественные гарантии другим членам ЖСК, которые еще только накапливают паевые взносы. Но как только последний взнос выплачен, квартира переходит в собственность жильца, а сам он автоматически выходит из членов кооператива. VI Накопительная система - вещь относительно новая и для всей России, и для Новосибирска в частности. Общество пока еще очень плохо информировано об этом способе решения жилищного вопроса, и когда начинает знакомиться с ним, то зачастую встречает его недоверчиво, как все новое. К тому же, сказывается и печальный опыт, приобретенный людьми на всяких «МММ» и «Властелинах». Поэтому самый распространенный вопрос - а не «пирамида» ли это? Где гарантии, что деньги пайщиков кооператива обратятся в квартиры, а не в пыль? Гарантии есть. Во-первых, защищенность пайщиков кооператива гарантирована юридически. Кооператив - эта такая уникальная форма собственности, при которой все финансовые операции по определению открыты для его членов. Кооператив управляется Общим собранием пайщиков, и прекратить свою деятельность может только по единогласному решению. Согласитесь, что человек, вносивший деньги на квартиру и пока не получивший ее, едва ли проголосует за то, чтобы ЖСК закрылся. А это значит, что кооператив будет покупать квартиры до тех пор, пока все его пайщики не получат желаемые квартиры. Во-вторых, соблюдение прав пайщиков обусловлено экономически. Все вклады членов кооператива (за исключением оговоренных процентов на организационно-хозяйственную деятельность) идут только на приобретение квартир, и больше никуда. Таким образом, вся собственность кооператива - это конкретные квартиры, за которые идут выплаты по кредиту и которые до момента выплаты стоят на балансе ЖСК, т.е. юридически принадлежат всему сообществу пайщиков пропорционально величине внесенного пая. Кстати сказать, учет паевых взносов в ЖСК «Свой дом» ведется не в рублях, а условных квадратных метрах по их рыночной стоимости. Внося пай, человек как бы докупает все новые и новые квадратные метры жилплощади, и если он по каким-либо причинам захочет выйти из кооператива, то его паевой взнос будет ему возвращен по цене квадратного метра на момент выхода, а не на момент внесения. И поскольку недвижимость имеет тенденцию к удорожанию, то паевой взнос - это еще и способ защитить накопления от инфляции. При сравнении с накоплением денег на квартиру дома «в чулке», это - аргумент в пользу кооператива. И, наконец, есть и политические гарантии. Учредители Фонда «Жилище» - Ассоциация Сибирских и Дальневосточных городов и ОАО «Белон» - уже упоминались, и нет нужды доказывать кому-то добрую репутацию этих организаций, равно как и авторитет Муниципального банка. Но самое главное - шефство над Программой взяла на себя мэрия Новосибирска, которая контролирует деятельность кооператива и Программы «Свой дом», в том числе, и на уровне представительства в Попечительском Совете. Впрочем, какие бы доводы и доказательства гарантий не приводились, всегда найдется кто-нибудь с повышенным уровнем подозрительности, и как такой персонаж зациклится на «пирамиде», так его уже ничем и не проймешь. Хотя собственно и пронимать тут никакого смысла не имеет. Накопительная система успешно работает во всем мире более столетия, и все подозрения в ее сторону просто смешны. Другое дело, « если кто-то кое-где у нас порой», - это да, это может случиться. Однако от мошенников и непрофессионалов не застрахован никто, но сама накопительная система здесь не причем. Ведь если «пирамиды» паразитировали в своих махинациях на банковской системе, то это не значит, что нужно закрыть банки. Так же и в накопительной системе. Потому создатели Программы и готовились к ее реализации более года, чтобы выйти в свет подготовленными и защищенными во всех отношениях - начиная от математико-экономической модели и заканчивая тренингом менеджеров. И потому отвечать они могут только за себя, но уж зато это они делают со всей полнотой и профессиональной честью. А чтобы не стать жертвой тех, кто «кое-где у нас порой», людям следует просто относиться внимательнее. Как заявляет Правление кооператива «Свой дом», уже случались попытки отдельных лиц и организаций выступать под маркой «Своего дома», и потому оно призывает граждан обращать внимание на фирменную символику и документы. VII С тараканом можно бороться разными способами. Если их плохо берет китайский карандаш, можно попробовать, например, дуст. Дефицит жилья подобен таракану. Если государству не по карману строить бесплатное жилье, если ипотека пока не развернулась во всей своей американской красе, то следует искать третий способ. Накопительная система - это вполне реальный и уже успешно действующий способ решить квартирный вопрос за счет собственных средств граждан. Источник: Креативное обозрение на idea.ru